第一章  总  则

第一条  为规范我县农村集体经营性建设用地入市工作，切实保障农民合法权益，节约集约利用土地，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》等文件精神，借鉴省内相关试点县成功经验，结合实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于三门县行政区域范围内的农村集体经营性建设用地入市行为及其监督管理。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等有偿方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。

第三条  农村集体经营性建设用地入市，应遵循依法依规、平等自愿、公平公正、诚实信用、节约集约的原则。

第四条  中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权，并按照法律法规和合同约定进行开发、利用和经营。

第五条  县自然资源规划局负责全县农村集体经营性建设用地入市管理、监督和指导工作，会同其他部门制定县农村集体经营性建设用地入市实施方案、管理办法。

县发展改革局、县经信局、县商务局、县文广旅体局依据职责负责制定鼓励支持和限制禁止类产业清单和准入标准。

市生态环境局三门分局负责制定生态环境保护相关要求。

县财政局、县自然资源规划局负责土地增值收益分配机制的制定和监督管理工作。

县农业农村局负责入市收益在农村集体经济组织内部使用的监管工作。

县农业农村局、县市场监管局负责做好入市实施主体的法人资格指导工作。

县建设局负责入市土地上的建设安全和质量管理工作。

县金融中心负责入市土地的抵押融资和金融服务体系建设等。

各乡镇（街道）应充分发挥指导、监督管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体相关活动依法依规进行；监督和指导集体经济组织切实履行民主程序，完成本乡镇（街道）农村集体经营性建设用地入市项目初审；指导土地整治开发工作，监督检查集体经营性建设用地入市收益使用工作。

其他相关部门根据各自职能，共同参与做好农村集体经营性建设用地入市的监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第二章  一般规定

第六条  农村集体经营性建设用地入市主体是行使农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。在入市前，土地所属村（乡镇、街道、组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码程序。

其中，属于村农民集体所有的，由村（股份）经济合作社实施入市；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织实施入市，尚未取得法人资格的，在自愿基础上，村内各该农村集体经济组织可委托所在村（股份）经济合作社实施入市，并就委托事项明确各方权利义务；属于乡镇（街道）农民集体所有的，可委托乡镇（街道）资产经营公司等乡镇（街道）全资公司实施入市。

第七条  依法取得、符合规划和用途管制规则的存量农村集体经营性建设用地，处理好现有土地和建（构）筑物产权关系后，可按照本办法有关规定申请入市。《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》发布后（2023年3月1日）通过农用地转为新增建设用地的不得入市。

第八条  符合以下条件的农村集体经营性建设用地方可入市：

（一）国土空间规划确定为工业、仓储、商服、保障性租赁住房、公共管理与公共服务、公用设施等用途；

（二）产权明晰，安置补偿落实到位，已依法办理集体土地所有权登记；

（三）地块内无建（构）筑物，规划允许保留的除外；

（四）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件；

（五）未被司法机关查封或行政机关限制；

（六）法律法规规定的其他条件。

第九条  农村集体经营性建设用地入市的方式包括出让和出租。

集体经营性建设用地出让，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向集体土地所有权人支付出让金的行为。

集体经营性建设用地出租，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地出租给土地使用者使用，由使用者与集体土地所有权人签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

第十条  农村集体经营性建设用地入市的有偿使用方式，主要包括协议、招标、拍卖和挂牌出让。原则上采用招标、拍卖和挂牌出让形式交易。以协议方式入市的，入市主体应委托县自然资源规划局参照国有建设用地使用权协议出让的相关规定办理。

第十一条  以出让方式入市的，农村集体经营性建设用地使用权最高年限，不得超过国家规定的同类用途国有建设用地出让最高年限。即保障性租赁住房70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

以租赁方式入市的，土地租赁期限一般不低于5年，但最高不超过20年，具体租赁期限由租赁合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

第十二条  农村集体经营性建设用地入市应符合国家、省、市和我县产业政策和生态环境保护等要求，通过农村集体经营性建设用地入市的工业用地原则上用于保障农副产品加工流通及相关产业项目。商业用地可用于商务金融、电子商务、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目；可探索利用农村集体经营性建设用地入市建设保障性租赁住房以及营利性的养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育等项目。

农村集体经营性建设用地项目产权应整体持有，不得办理分割转让，禁止开发经营性房地产，严禁变相建设商品住宅、别墅、公寓、私人会所等。

第三章  入市程序

第十三条  编制年度土地供应计划时，应将农村集体经营性建设用地入市一并纳入年度建设用地供应计划，统筹安排入市规模、结构和时序。

第十四条  入市主体可自行或委托土地储备机构、其他机构对拟入市的农村集体经营性建设用地进行拆迁安置、场地平整、基础设施建设，开展宗地勘测定界等前期工作。

涉及用途变更为住宅和公共管理与公共服务用地的，应当依法在用途变更前按照土壤污染防治有关规定进行土壤污染状况调查。

存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得进入入市程序。

第十五条  农村集体经营性建设用地入市应严格执行《浙江省村级组织工作规则》，严格落实村级重大事项“五议两公开”制度。入市主体提出的入市动议、入市方案、委托事项、资金使用等应依法在本集体内部履行民主决策程序。农村集体经营性建设用地属乡镇（街道）农民集体所有的，入市事项须经乡镇（街道）党政联席会议集体研究决定。入市宗地出让、出租等信息及成交价格、前期费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示、公开。

第十六条  入市地块完成土地前期开发形成“净地”后，入市主体应向县自然资源规划局提出入市申请。入市申请应包括拟入市宗地位置、面积、规划用途、前期开发情况、地上附着物等基本情况，并附村民代表或成员的表决书或相关会议纪要等相关材料。入市地块所在的乡镇（街道）应做好相关配合工作。

第十七条  县自然资源规划局收到入市申请后，对符合国土空间规划要求的，应依照相关法律法规及时提出规划条件，明确拟入市地块的土地界址、面积、用途和开发强度等，并会同相关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第十八条  入市主体应当委托有资质的土地估价机构对拟入市地块进行地价评估，在县自然资源规划局指导下，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定入市起始价和底价。入市主体也可交由县自然资源规划局委托有资质的土地评估机构进行地价评估。评估报告须按规定进行备案。

第十九条  入市主体应当依据拟入市地块的规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案，明确入市宗地位置、面积、权属、土地用途、规划条件、产业准入、生态环境保护、开竣工时间和控制指标、入市方式、使用年限、入市价格、收益使用等要求。入市方案可委托县自然资源规划局编制。

第二十条  入市方案须经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议民主决策确定，形成入市决议，并按规定进行公示、公开，作为后续申请入市、拟订合同和三方监管协议的依据。属乡镇（街道）农民集体所有的，入市方案须经乡镇（街道）党政联席会议集体研究决定。

第二十一条  入市主体应当根据入市方案形成书面意见，原则上应在实施入市交易前不少于10个工作日报县人民政府。由县人民政府组织县自然资源规划局、县发展改革局、县经信局、县财政局、县建设局、县农业农村局、市生态环境局三门分局等单位，对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、生态环境保护、产业准入要求等内容进行核对，原则上在收到方案后5个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照县人民政府的意见进行修改，由县人民政府核对后出具入市核准书。

第二十二条  农村集体经营性建设用地使用权入市方式、程序、规则，采用与国有建设用地相同的方式进行。入市交易纳入全省统一的建设用地使用权交易管理平台，参照国有建设用地使用权出让网上交易规则进行。入市主体应委托县自然资源规划局在浙江省自然资源网上交易系统、土地有形市场等发布交易公告。

农村集体经营性建设用地入市设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组(不少于5人)，于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由受委托的县自然资源规划局、出让人与竞得人签订成交确认书。

土地成交后，交易结果除参照国有建设用地使用权出让的相关规定公示外，还应当按照农村集体资产管理的有关要求进行公示、公开，接受社会和群众监督。

第二十三条  土地交易结束之日起20个工作日内，入市主体和受让人应当按照成交确认书的约定签订农村集体经营性建设用地使用权出让或租赁合同。合同须载明土地所有权人、土地使用权人、土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求等，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。受让人应当在合同签订后5个工作日内，将合同报县自然资源规划局备案。县自然资源规划局应及时将合同信息录入浙江省建设用地供应动态监管系统。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。在合同签订后，受让方可向县自然资源规划局领取建设用地规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。

出让人、受让人、县人民政府应在集体经营性建设用地使用权出让合同基础上，依据出让方案签订集体经营性建设用地使用权出让监管协议。

交易双方应当使用自然资源部、国家市场监管总局制定的示范合同和三方监管协议。

第二十四条  受让人按合同约定付清宗地全部出让价款后，持合同、合同备案文件、出让价款交纳凭证、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关材料，依法申请办理不动产登记。

农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让合同另有约定的除外。

第二十五条  通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出租、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人和县自然资源规划局。具体参照同类用途的国有建设用地使用权有关规定执行，法律法规另有规定或者合同另有约定的除外。

    农村集体经营性建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和合同的相关约定。

第二十六条  以出让等方式入市的农村集体经营性建设用地使用权，可设立抵押权。银行业金融机构、企业、自然人可作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还抵押权人债务。贷款到期后抵押人未清偿债务或出现约定的实现抵押权的情形，抵押权人对该宗土地使用权有优先处置和受偿权。

第四章  开发利用管理

第二十七条  集体经营性建设用地使用权人，应按照法律法规有关规定和入市合同确定的规划条件、产业准入、生态环境保护要求、开发期限及其他土地使用条件开发利用土地。

第二十八条  经依法批准改变土地用途等规划条件要求的，由受让人与出让人签订入市合同变更协议或重新签订合同，补缴相关价款和土地增值收益调节金，并依法缴纳有关税费后，办理不动产变更登记。法律法规另有规定的，从其规定。

第二十九条  农村集体经营性建设用地使用权期限届满的，按入市合同的约定办理，法律法规另有规定的按规定办理。

第三十条  土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，不得提前收回，法律法规另有规定、合同另有约定除外。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理，给予土地使用权人合理补偿。

农村集体经营性建设用地被依法征收为国有土地的，农村集体经营性建设用地使用权一并收回，并依法予以相应补偿。

第三十一条  县人民政府按三方监管协议约定对出让合同履约过程等实施监管，具体由属地乡镇（街道）实施。县自然资源规划局、县发展改革局、县经信局、县建设局、市生态环境局三门分局等相关部门和乡镇（街道）按各自职责加强对集体经营性建设用地的开发利用监管，督促集体经营性建设用地使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。

第三十二条  县自然资源规划局应加强农村集体经营性建设用地开发利用的动态巡查，涉嫌土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》的有关规定依法处置。

第三十三条  属地乡镇（街道）应当积极配合相关主管部门加强对辖区内农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促使用权人依法依规使用土地。

第三十四条  农村集体经济组织应当督促使用权人按照入市合同和三方监管协议约定开发利用土地，发现存在违法违规使用的，应当及时报告属地乡镇（街道）和相关主管部门。

第五章  附  则

第三十五条  农村集体经营性建设用地入市增值收益的征收、入库、使用管理由县财政局牵头另行制定。农民集体获得的农村集体经营性建设用地入市收益的内部使用由县农业农村局牵头另行制定。

第三十六条  本办法自2023年5月31日起施行，有效期限至2024年12月31日。