为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》等文件精神，借鉴省内相关试点县成功经验，结合我县实际，制定本方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领，以有效解决城乡融合发展不平衡不充分问题，实现“高质量、均衡性”发展为目标，规范我县农村集体经营性建设用地入市行为，为实施乡村振兴战略探索有效制度机制供给和进一步全面深化农村改革探索路径、积累经验。
二、工作目标
通过农村集体经营性建设用地入市改革试点，优化城乡发展布局，显化集体资产，构建城乡统一市场，促进农村土地节约集约利用。以农村土地利用方式的转变推动农村社会经济发展方式的转变为主线，强化规划引领，统筹城乡土地利用，控制农村建设用地规模总量，盘活农村闲置、空闲和低效土地，促进农村新产业、新业态发展。充分发挥村级组织管理农村土地的主动性、积极性和责任心，促进农村土地布局优化、多规融合、节约集约利用，夯实农村土地基层管理基础，推动建立符合我县实际的农村集体经营性建设用地入市指标体系。
三、深化试点方向
围绕完善农村集体经营性建设用地入市制度体系,探索农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式,结合我县实际，重点在5个方面探索深化试点工作。
（一）明确土地用途和用地方式。探索适合地方实际的入市方式和具体路径,保障乡村振兴发展用地需求。
1.开展入市土地摸底调查。合理选择拟入市宗地,开展地籍调查,建立农村集体经营性建设用地数据库, 纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。
2.探索农村集体经营性建设用地使用方式。探索通过出让、出租等方式进行农村集体经营性建设用地入市的具体途径。
3.完善入市土地经营性用途管理办法。探索入市土地用于工业、商业、保障性租赁住房等不同用途的管理办法。探索通过农村集体经营性建设用地入市保障采矿用地合理需求。指导农村集体经济组织参照同类用途的国有建设用地确定入市土地使用年限。
4.规范农村集体经营性建设用地入市流程。在依法落实民主决策机制基础上,指导农村集体经济组织编制农村集体经营性建设用地出让、出租等方案。研究确定入市标底或底价的定价规则。探索建立县人民政府对方案提出修改意见的工作机制。指导农村集体经济组织根据方案确定的交易方式在统一的交易平台公开交易并确定土地使用权人。完善农村集体经营性建设用地入市的市场规则、市场价格体系和市场竞争机制。
（二）建立开发利用监管机制。完善市场调控机制,探索合理控制入市规模和时序的有效措施。
5.建立农村集体经营性建设用地入市监管制度。按照同地同权同责的原则,建立和完善城乡统一的建设用地市场监管机制。建立三方监管协议, 明确县人民政府对农村集体经济组织和土地使用权人使用农村集体经营性建设用地进行监管的事项清单和具体措施。
6.探索入市土地节约集约利用政策。参照国有建设用地中闲置土地的处置要求,创新集体建设用地形成闲置的处理机制,探索县人民政府与农村集体经济组织共同监管的形式,加强对入市土地闲置的监管和处置。
7.妥善处理历史遗留问题。探索解决集体建设用地历史遗留问题的政策措施,研究对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地的处置办法。
（三）健全土地增值收益分配机制。探索合理统筹土地增值收益的有效机制,兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益。
8.探索土地增值收益管理办法。综合分析农村集体经营性建设用地用于工业、商业和保障性租赁住房建设等不同用途的土地增值收益情况,出台农村集体经营性建设用地增值收益调节金管理办法。
9.完善农民集体土地入市收益使用机制。研究出台农村集体经营性建设用地入市收益管理规定, 明确使用原则,规范使用程序,监督收益使用,规避资金风险,切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。
（四）维护市场主体合法权益。探索农村集体经营性建设用地使用权权能的实现形式,通过强化合同管理,提升市场主体参与意愿。
10.明确农村集体经营性建设用地使用权权能。明确农村集体经营性建设用地使用权的出让方式、出让年限和适用范围等。探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则。研究细化因乡镇（街道）、村公共设施和公益事业建设等需要收回农村集体经营性建设用地使用权的具体情形,探索依法给予土地使用权人合理补偿的标准规范。
11.创新入市土地抵押贷款等金融产品。在同权同价同责的原则下,探索适应农村集体经营性建设用地的融资政策,推出更合适的金融产品与服务,满足多元化融资需求。研究出台入市土地抵押贷款管理办法。
12.完善集体建设用地交易信息公开制度。及时向市场发布用地政策、用地价格、供应计划、供应公告、供应结果等相关信息,畅通农村集体经营性建设用地等交易主体获得市场整体信息的基本渠道,保障农村集体经营性建设用地等公开交易。
13.规范入市合同管理。入市宗地成交并完成公示后,指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订书面合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求等,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式, 以及违约责任和解决争议的方法等。
14.建立三方监管协议制度。探索市场主体愿用、会用农村集体经营性建设用地的政策措施。在出让合同基础上,依据农村集体经营性建设用地开发利用要求,通过签订三方监管协议等方式,明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。
（五）尊重农民入市主体地位。探索入市相关议事决策机制,维护农村集体经济组织的入市主体地位。
15.明确入市主体。尊重农村集体经济组织成员对入市、成片开发土地征收的选择权,积极推动成立农村集体经济组织并完成注册登记,探索由其委托的具有市场法人资格的组织,依据授权委托书代理实施入市。
16.健全民主决策机制。发挥基层党组织的领导核心作用,按照村民自治原则,实现农民集体对农村集体经营性建设用地的自主管理和民主决策。依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项,落实财务公开和信息公示制度,及时公示入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况,切实保护农村集体经济组织成员的权利。
四、主要内容
1.农村集体经营性建设用地入市范围。对依法完成权属登记、符合规划和用途管制规则的存量农村集体经营性建设用地，地块现状及基础设施配套符合要求并依法纳入年度建设用地供应计划，方可实施入市。入市土地可用于工业、商业、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿用地等项目，但不得用于建设商品住房、工业地产以及其他经营性房地产项目。
2.入市和实施主体。农村集体经营性建设用地入市主体是行使农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。在入市前，土地所属村（乡镇、街道、组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码程序。其中，属于村农民集体所有的，由村（股份）经济合作社实施入市；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织实施入市，尚未取得法人资格的，在自愿基础上，村内各该农村集体经济组织可委托所在村（股份）经济合作社实施入市，并就委托事项明确各方权利义务；属于乡镇（街道）农民集体所有的，可委托乡镇（街道）资产经营公司等乡镇（街道）全资公司实施入市。
3.农村集体经营性建设用地入市方式。农村集体经营性建设用地入市方式包括出让和出租。交易形式为招标、拍卖、挂牌和协议，原则上采用招标、拍卖和挂牌形式交易。
4.农村集体经营性建设用地入市程序。
（1）编制计划。县人民政府编制年度土地供应计划时，将农村集体经营性建设用地入市一并纳入年度建设用地供应计划，统筹安排入市规模、结构和时序，把控入市节奏。
（2）提出申请。入市主体在完成勘测定界等前期工作后，向县自然资源规划局提出入市申请，县自然资源规划局依据国土空间规划提出规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发强度等，并会同相关部门提出产业准入和生态环境保护要求。同时，入市主体须自行委托或交由县自然资源规划局委托有资质的土地评估机构进行地价评估，评估报告须按规定进行备案。
（3）制定方案。入市主体应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案，明确入市宗地位置、面积、权属、土地用途、规划条件、产业准入、生态环境保护、开竣工时间和控制指标、入市方式、使用年限、入市价格、收益使用等要求。入市方案经本集体经济组织依照土地管理法的规定经民主决策确定后形成入市决议，作为后续入市、拟订合同和三方监管协议的依据。
（4）方案核对。入市主体根据入市方案等形成书面材料，原则上应在入市交易前不少于十个工作日报县人民政府。由县人民政府组织县自然资源规划局、县发展改革局、县经信局、县财政局、县建设局、县农业农村局、市生态环境局三门分局等单位，对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、生态环境保护、产业准入要求等内容进行核对，原则上在收到方案后五个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照县人民政府的意见进行修改；县人民政府核对后出具入市核准书。
（5）入市交易。农村集体经营性建设用地使用权入市方式、程序、规则，采用与国有建设用地相同的方式进行。入市交易纳入全省统一的建设用地使用权交易管理平台，参照国有建设用地使用权出让网上交易规则进行。入市主体应委托县自然资源规划局在浙江省自然资源网上交易系统、土地有形市场等发布交易公告。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由受委托的县自然资源规划局、出让人与竞得人签订成交确认书。交易结果应及时公布，接受社会和群众监督。
（6）签订合同。出让人和受让人应当按照成交确认书的约定时间签订合同。合同须载明土地所有权人、土地使用权人，土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工、竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权期间届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等，并报县自然资源规划局备案。县自然资源规划局及时将合同信息录入省建设用地供应动态监管系统。
（7）登记服务。受让人按合同约定付清宗地全部出让价款后，持合同、合同备案文件、出让价款交纳凭证、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关材料，依法申请办理不动产登记。
5.农村集体经营性建设用地入市收益调节及收益使用。
三门县域内集体经济组织通过出让、出租方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人以出售、交换、赠与、出租或其他视同转让等方式取得再转让收益时，应缴纳调节金。收益调节金应优先用于农业农村，收益调节金征收和使用规定另行制定。农民集体获得的农村集体经营性建设用地入市收益，归农民集体所有，纳入农村集体资产统一管理。农民集体使用所得的入市收益，应按照《浙江省农村集体资产管理条例》有关规定，依法履行民主决策程序。入市收益管理规定另行制定。
6.土地利用监管。农村集体经营性建设用地使用权人，应按照法律法规有关规定和入市合同确定的规划条件、产业准入、生态环境保护要求、开发期限及其他土地使用条件开发利用土地。因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续。
县自然资源规划局、县发展改革局、县经信局、县建设局、市生态环境局三门分局以及乡镇（街道）等单位应按各自职责加强对农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促农村集体经营性建设用地使用权人依法依规使用农村集体经营性建设用地。
五、实施步骤
1.第一阶段(2023年5月前)。摸排全县范围内符合条件并准备实施的农村集体经营性建设用地入市项目，编制年度农村集体经营性建设用地供应计划，由县人民政府公布实施。
2.第二阶段（2023年5月-2024年12月)。按照入市计划，逐步推进农村集体经营性建设用地入市项目实施。
3.第三阶段(2024年9月-12月)。对农村集体经营性建设用地入市试点工作进行总结，提炼形成具有三门地方特色的工作经验和样板。
六、保障措施
1.强化组织领导。成立三门县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组，由县政府主要领导担任组长，县政府分管领导担任副组长，县发展改革局、县经信局、县财政局、县自然资源规划局、县建设局、县农业农村局、县文广旅体局、县市场监管局、县商务局、市生态环境局三门分局、县金融中心及各乡镇（街道）主要领导为成员。领导小组办公室设在县自然资源规划局，统筹加快推动试点工作。
2.统筹联动推进。充分依托县级指导，整合县、乡镇（街道）、村三级力量，建立三级协同推进机制，明确职责分工，各责任主体要主动参与、密切配合、联动推进，建立健全联席会议制度，加强专题研究，加快推进速度同时要设计试点路径图，实施项目化管理，倒排时间、挂图作战，压实责任、倒逼任务，形成上下齐心、协同推进的联动推进体系。
3.强化风险防控。强化风险意识、底线思维,加强对相关政策的宣传解读，正确引导舆论，畅通民意表达渠道，及时回应民众关切。坚决防止出现社会不稳定问题，特别是重大群体性事件或舆情事件。严防突破底线，对试点工作中出现的各种违纪违法行为，将依法依规依纪严肃查处。
附件:三门县集体经营性建设用地入市试点工作领导小组
成员名单
附件
三门县集体经营性建设用地入市试点工作
领导小组成员名单
组 长：陈 晨
副组长：戴庭曦
成 员：丁志元（县发展改革局）
徐 伟（县经信局）
王立新（县财政局）
陈 剑（县自然资源规划局）
王臣连（县建设局）
舒 军（县农业农村局）
戴 峥（县文广旅体局）
李吉平（县市场监管局）
章海滨（县商务局）
陈黎明（市生态环境局三门分局）
陈卫国（县金融中心）
王海松（海游街道）
黎 郁（海润街道）
叶小龙（沙柳街道）
卢永德（珠岙镇）
王 峰（亭旁镇）
邱永平（健跳镇）
翟会撑（横渡镇）
陈 磊（花桥镇）
杨振江（浦坝港镇）
林辉辉（蛇蟠乡）
领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源和规划局，负责领导小组日常工作。办公室主任由陈剑兼任，副主任由倪中安担任。建立试点工作联席会议制度，定期召开会议，研究解决试点工作推进过程中的重要问题，切实加强对试点工作的组织领导。
三政办规〔2023〕10号 关于印发三门县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知.doc