一、制定背景

随着乡村振兴持续纵深推进，农村宅基地管理、农民建房领域不断涌现新形势、新矛盾、新挑战，原有制度规定与管理模式已难以适配当前发展实际，亟需优化完善、提质升级。2025年中央一号文件明确指出“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”。《中华人民共和国农村集体经济组织法》于2025年5月1日正式施行，对农村集体经济组织成员认定、宅基地管理提出了新要求。为贯彻党中央、国务院关于农村宅基地改革和管理的系列决策部署，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等法律法规，进一步规范我县农村宅基地管理，促进宅基地节约集约利用，维护农村村民合法权益，推动农村土地资源优化配置，助力乡村振兴和城乡融合发展。结合本县实际，特制定《三门县农村宅基地和建房管理办法》（以下简称《办法》）。

二、制定依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城乡规划法》

3.《中华人民共和国农村集体经济组织法》

4.《浙江省土地管理条例》

5.《关于印发农民建房“一件事”办事指南（2020年修订版）的通知》（浙农经发〔2020〕6号）

6.《关于加强和规范农村宅基地管理的意见》（浙农经发〔2025〕3号）

三、主要内容

（一）明确职责分工，健全管理机制

强化部门协同，明确县农业局、县资规局、县住建局、县公安局、县综合行政执法局等单位的各自职责，健全乡镇人民政府（街道办事处）主责、村级主体的宅基地管理机制，并规范了农村集体经济组织在规范村民合理利用宅基地，加强村民建房管理的主体作用。

（二）规范“户”的认定与成员身份

农村村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。农村村民建房家庭户，是指具有本村集体经济组织成员身份因婚姻、血亲或收养关系等家庭成员组成的单位，包括本人及配偶、父母、祖父母、子女、孙子女等。以农村集体经济组织成员名册为依据，结合公安户籍登记信息，兼顾公序良俗和村规民约，结合实际居住情况、风俗习惯、历史传统、家庭成员关系、人员结构组成等因素综合确定。

（三）严格面积标准，实行分类管控

按照“一户一宅、规划先行、分级管理、拆旧建新”的原则，进一步细化了原则内容：一户只能拥有一处宅基地。需严格控制宅基地面积，农村村民建房必须符合一户一宅原则。宅基地面积按照大、中、小户进行区分，不论新建、扩建、改建住宅，均不得超过规定的面积标准，具体标准如下：
    建房用地面积标准为：小户（1至2人）不得超过60平方米，中户（3至4人）不得超过110平方米，大户（5人以上）不得超过125平方米。利用原有宅基地、村内空闲地及荒山、荒坡等建房的，可以适当增加用地面积，但建房用地增加面积不得超过规定用地面积的10%。

（四）细化人口认定与析产管理

户内有效人口为本集体经济组织成员，按照本集体经济组织批前公示的时点进行认定。以分家析产方式取得农村建房用地的，必须符合“一户一宅”和“法定面积”的规定，杜绝不合理分家析产。在人口认定的基础上，家庭析产须符合户内人口和宅基地面积限额相匹配的原则，分户协议，确保真实合法，不得损害其他成员及集体权益。

（五）优化审批程序，强化全程监管

实行“农户申请、村级审查、街道审批”的程序，严格执行“拆旧建新”制度。各乡镇人民政府（街道办事处）应当强化农村宅基地和建房审批机构管理，健全村级议事机制，公布农民建房“一件事”办事指南，推进农民建房“一件事”线上联审联办工作，确保过程公开透明、结果公平公正。细化不予批准的情形，如出卖出租赠与住宅后再申请的；分户家庭，原宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和或分家析产超出用地限额标准的；分家析产（含离婚析产）时，本人（户）放弃应得的住宅（宅基地）权利，又以未满足户内限额标准为由申请宅基地的。

（六）系统规定巡查制度与落实“四到场”制度

乡镇人民政府（街道办事处）应成立宅基地和建房管理小组，建立日常巡查制度，落实对违法建筑和违法建设行为的查处，专人负责，开展农村村民建房的日常巡查，对于农村建房违法行为，发现一起，处置一起。严格落实农村村民建房“四到场”制度，做到“审批踏勘到场、建筑放样到场、施工过程到场、竣工验收到场”。“四到场”全程监管执行情况，应由乡镇人民政府（街道办事处）依据岗位职责分别按户建档，相关责任人必须到场并签字，做到关卡前移、服务在先，杜绝未批先建、少批多建、加层加高、移位建设等违法违规现象。

（七）政策红线与法律责任

严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房登记发证。严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予党纪政务处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

四、适用范围以及适用对象

适用范围：台州市三门县内农村集体经济组织成员家庭用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。

适用对象：具有本集体经济组织成员身份的人员（即农村村民），并以户为单位申请或使用农村宅基地的成员家庭。

五、易混淆关键点解释

（一）农村宅基地的界定

本暂行办法所称农村宅基地，是指本县范围内农村集体经济组织成员家庭用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

（二）不可计入申请宅基地人口基数的情况

不属于本村集体经济组织成员的；户籍挂靠的非亲属人员；已具有公务员（含参照公务员）、事业单位或国有企业在编人员；已享受房改房、经济适用房、公租房以及集资房的人员。

（三）不予审批的特殊情形

1.不符合农村村民建房“一户一宅”规定；

2.申请异址新建住宅但未退出原有宅基地的；

3.出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；

4.将农村住宅擅自改为经营性场所等非生活居住用途后，再申请宅基地的；

5.原有宅基地及住宅被征收，已依法按照迁建安置、货币补偿、房屋产权调换或房票等方式补偿安置的；

6.以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后，不符合本办法规定的分户条件申请宅基地的；

7.分户家庭，原宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和或分家析产超出用地限额标准的；

8.分家析产（含离婚析产）时，本人（户）放弃应得的住宅（宅基地）权利，又以未满足户内限额标准为由申请宅基地的；

9.政府供养的特困人员申请宅基地的；

10.在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请宅基地建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的；
    11.申请的建设农村住房用地存在土地权属争议的；
    12.法律法规及政策规定不得批准的其他情形。

六、新旧政策差异

该宅基地新旧政策对比主要围绕部门职责、申请资格、建房户有效人口、立户分户及建房管理等方面进行调整。新政策依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村集体经济组织法》等法律法规，明确了宅基地属于集体所有，个人只有使用权，并细化了不予审批的情形。政策强调了宅基地申请必须以农村集体经济组织成员身份为基础。在宅基地和农村村民建房管理原则方面，新政策细化了一户一宅和拆旧建新的内容，明确一户只能拥有一处宅基地，乡镇人民政府（街道办事处）核准建房前，建房农户必须注销相关权证、旧房需拆除或处置到位。此外，新政策全面贯彻了男女平等的基本原则，保障了妇女在宅基地分配中的合法权益。

七、实施时间

本办法自2026年7月17日起施行。

八、解读机关及联系方式

解读机关：三门县农业农村局

联系方式：0576-83330382

联系科室：县农村宅基地服务中心