各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《三门县农村宅基地和建房管理办法（试行）》已经十七届县政府第43次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。

三门县人民政府        

 2023年12月26日       

三门县农村宅基地和建房管理办法（试行）

一、总则

（一）为进一步规范农村宅基地和建房管理，保障农村村民合法权益，改善农村人居环境，提升乡村风貌，建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）等法律法规、政策规定，结合本县实际，制定本办法。
    （二）本办法适用本行政区域内农村村民宅基地和建房管理，包括新建、改建、扩建三种情形。
    本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。农村村民建房家庭户，是指具有本村集体经济组织成员身份因婚姻、血亲或收养关系等家庭成员组成的单位，包括本人及配偶、父母、祖父母、子女、孙子女等。
    本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。

农村建房管理指宅基地及其地上建筑物、构筑物建设活动管理。

（三）宅基地和农村村民建房管理应当遵循以下原则：

1.一户一宅原则。严格控制宅基地面积，农村村民建房必须符合一户一宅原则。

2.规划先行原则。宅基地和农村村民建房必须符合国土空间规划、村庄规划要求。
    3.分级管理原则。农村村民建房按照“村民申请、村级审查、乡镇审批”的分级管理模式严格管理。
    4.拆旧建新原则。农村村民建房属于拆旧建新的，原宅基地应交还所在村集体经济组织或者村民委员会，并注销原宅基地不动产权证书。若申请人拒不拆除原有住宅、退还原宅基地的，乡镇人民政府（街道办事处）停止办理有关建房审批手续。

原有住宅属于文物建筑、其他有保留价值的历史建筑，或因实施传统村落保护、历史文化村落保护、旅游开发等实际需要保留的，或因拆除将严重影响相邻住户房屋安全的，经乡镇人民政府（街道办事处）、县级相关部门认定后，可不拆除，但必须依法收归村集体经济组织或者村民委员会。

（四）乡镇人民政府（街道办事处）负责编制村庄规划、宅基地审批和管理、受县自然资源和规划局委托负责规划许可、规划核实工作；负责查处未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为，赋权乡镇人民政府（街道办事处）依法行使职责范围内农村宅基地和住房违法建设行为的行政处罚及相关的监督检查工作。

县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作。指导乡镇人民政府（街道办事处）做好农村建房资格审查、认定，参与编制国土空间规划、村庄规划，编制农村建房年度计划等工作；指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房盘活利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。
    县自然资源和规划局负责本区域国土空间规划编制，指导乡镇人民政府（街道办事处）村庄规划编制工作和村庄规划报批成果的技术审查，负责农村村民建房规划布局和选址；制定土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续；委托和指导乡镇人民政府（街道办事处）办理规划许可和规划核实（除县城需重点管控区域外）；负责农村宅基地及住房的不动产权证的登记、发证等工作。
    县住房和城乡建设局负责组织农村村民建房设计通用图集的编制；指导农村住房设计工作；负责农村建筑工匠专业技能、安全知识等培训，建立农村建筑工匠信用档案并指导信用评价等工作。
    县综合行政执法局依法行使农村住房建设相关违法行为职责范围内的行政处罚。
    其他有关部门要依据各自职责，积极配合做好农村宅基地和建房管理相关工作。
    村集体经济组织要健全宅基地申请审查的有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，协助批后监管工作。具体负责建房家庭户现有住房、家庭成员、户籍、集体经济组织成员资格等情况的真实性审查、相关公示；上报村民建房申请；做好四邻关系的协调处理。村民委员会依据村规民约，规范村民合理利用宅基地，加强村民建房管理。               

二、规划管控
    （一）农村村民建房应当符合国土空间规划、专项规划、详细规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。鼓励自然村群众向中心村、集镇集聚建房。
    （二）按照“村庄布点规划—村庄规划—农房设计”规划体系，统筹安排生产、生活、生态空间，明确村庄布局、功能定位、建设边界、开发强度、建筑风貌等内容，优化农村村民建房空间布局。村庄布点规划确定后，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时编制完成村庄规划并组织实施，同时组织编制农房设计方案或者指导村民委员会开展农房设计。
    加强对农村村民建房建筑风格、色彩、高度、材质的引导和管控，有关部门要做好科学合理的村居风格设计，为农村村民提供通用图集，形成地方特色。农民建房鼓励采用农村住房设计通用图，确需单独设计的应委托具有相应资质的单位设计，并应符合村庄风貌要求。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，在确保安全性的同时，还要坚持传承创新和彰显特色的设计理念。

（三）宅基地属于集体所有，个人只有使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。           

三、宅基地申请条件

（一）符合下列条件之一的农村村民，以建房家庭户为单位向村集体经济组织或者村民委员会申请宅基地：
    1.无宅基地的；
    2.具备宅基地建房分户条件确需分户而现有宅基地低于分户标准的；
    3.为改善居住条件等原因需要拆旧建新的； 
    4.因国家建设、自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等需要重新选址建设住宅的；
    5.法律法规和政策规定的其他情形。  
    （二）农村村民建房家庭户的认定，按照以下规定：
    1.父母与独生子女未分户或户口分户登记的，在申请宅基地建房时按一户审批。

2.同一个建房家庭户符合四世同堂的，经审核同意后作为两户申请宅基地建房，其中户主必须成年，不能隔代组建建房家庭户申请。

3.多子女的家庭户，父母至少随一个本村村民子女（包括父母和子女户口已分户登记的）作为一户申请宅基地建房，其余不在同一个建房家庭户的子女，达到法定结婚年龄的可分户申请宅基地建房。

4.夫妻双方离婚后根据生效的“析产”法律文书，无农村住房的一方5年内不得再单独申请宅基地建房，但再婚满2年且符合宅基地建房条件的，按新组成家庭申请宅基地建房。
    5.其他符合法律、法规和政策规定情形的。
    （三）农村村民申请宅基地的人口基数，按照该户在本村或村民小组内的家庭常住人口数计算，但有下列情形的，按照以下规定计算：

1.已婚尚未有子女可增加1个建房人口数。

2.父母及其他老人只能落在一个子女赡养户计入申请建房人口数，不得随意挂靠、重复申报；

3.家庭成员不属于本村集体经济组织成员，但属于下列情形之一的，可计入人口数：

（1）配偶、未婚子女未在其他村集体经济组织审批过建房用地的，或户口属城镇居民的但未享受房改房、经济适用房、公租房以及集资房的；

（2）原籍在本村的现役义务兵及中士（含）以下、在校（包括大、中专院校）学生、服刑人员；

（3）法律法规和政策规定可以计入人口基数的人员。

4.下列人员不可计入申请宅基地人口基数：

（1）子女不属于本村集体经济组织成员且已婚的；

（2）户籍挂靠的非亲属人员；

（3）已具有公务员（含参照公务员）、事业单位或国有企业在编人员；已享受房改房、经济适用房、公租房以及集资房的人员。

（四）农村村民有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

1.不符合农村村民建房“一户一宅”规定；

2.申请异址新建住宅但未退出原有宅基地的；

3.出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；

4.将农村住宅擅自改为经营性场所等非生活居住用途后，再申请宅基地的；

5.原有宅基地及住宅被征收，已依法按照迁建安置、货币补偿、房屋产权调换或房票等方式补偿安置的；

6.以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后，不符合本办法规定的分户条件申请宅基地的；

7.政府供养的特困人员申请宅基地的；

8.在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请宅基地建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的；
    9.申请的建设农村住房用地存在土地权属争议的；
    10.法律法规及政策规定不得批准的其他情形。

（五）60周岁以上职工、军人和其他回乡落户人员，回乡落户申请建房的，应当经建房所在村集体经济组织同意安排后，持夫妻双方所在单位或者原户口所在地不动产登记部门出具的无住房证明材料，其宅基地面积按照小户标准执行。回乡定居的华侨、台港澳同胞、外籍华人申请在祖籍地建造住宅的，经公安部门批准回乡定居落户后，其宅基地建筑占地面积按照小户标准执行。

（六）鼓励农村空闲宅基地退出实施建设用地复垦，有利于村庄、中心村、中心镇建设规划集聚的，允许高山移民村、搬迁撤并村、地质灾害搬迁村、海岛村（撤并前）等农村村民，经安置地所在村村集体经济组织成员代表会议同意，可使用本村以外的集体土地或者国有土地，按安置所在地集体经济组织成员资格报批。

其他类型的移居可按以下方式办理：

1.按户籍管理规定办理户口迁移手续，将建房户所有户口迁至建房所在地乡镇人民政府（街道办事处）；

2.将规划建房的集体土地所有土地依法征为国有土地后，以划拨方式供地；

3.集体土地所有权实行调换的，由调换双方协商提出调换方案并签订协议，经乡镇人民政府（街道办事处）签署确认意见，报县人民政府批准。农村集体经济组织成员移居后原有宅基地由村集体全部收回，并不得在原居住地再以任何形式新批宅基地。  

四、宅基地申请标准

（一）宅基地面积按照大、中、小户进行区分，不论新建、扩建、改建住宅，均不得超过规定的面积标准，具体标准如下：
    建房用地面积标准为：小户（1至2人）不得超过60平方米，中户（3至4人）不得超过110平方米，大户（5人以上）不得超过125平方米。

利用原有宅基地、村内空闲地及荒山、荒坡等建房的，可以适当增加用地面积，但建房用地增加面积不得超过规定用地面积的10%。

（二）建设多（高）层公寓式住宅和统一建设规划农居点的，按基本建设项目程序办理相关审批手续。

以套式住宅安置的，村集体经济组织根据实际情况拟定建房方案，划定套式住宅安置范围，经所在乡镇人民政府（街道办事处）同意后实施。具体安置标准如下：小户建筑面积150㎡以下，中户250㎡以下，大户320㎡以下。套房安置套数原则上不得超过2套。建造多（高）层公寓式住宅的，村民共有土地使用权分摊面积不得超过规定的建房用地标准面积。

非本村集体经济组织成员因旧村改造在原籍村有宅基地拆迁而需要安置的，由村集体经济组织按照被拆迁宅基地面积和规划宅基地“面积就近”原则安置，不得超过中户建房用地限额标准。

五、审批程序

（一）各乡镇人民政府（街道办事处）应当强化农村宅基地和建房审批机构管理，健全村级议事机制，公布农民建房“一件事”办事指南，推进农民建房“一件事”线上联审联办工作，确保过程公开透明、结果公平公正。具体程序如下：
    1.建房申请。农村村民申请宅基地建房，应向户口所在地村集体经济组织或者村民委员会提交申请表、宅基地使用承诺书、户口本、身份证明材料等书面申请材料，由村集体经济组织或者村民委员会组织召开会议讨论通过，确定建房户报批名单，并在村务公开栏内进行为期5个工作日的公示；公示期满无异议的，由村集体经济组织或者村民委员会签署意见后上报所在乡镇人民政府（街道办事处）。
    2.联合审查。乡镇人民政府（街道办事处）设立一个窗口对外受理宅基地申请，工作人员收到建房户申请材料后牵头相关部门进行实地踏勘、联合审查。联审小组各部门职责如下：自然资源所负责审查拟用地建房位置、建设规模是否符合国土空间规划和用途管制要求，土地性质是否清晰，其中涉及占用农用地、未利用地的，审查是否已办理转用审批手续；乡镇人民政府（街道办事处）农业综合服务中心或指定科室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级审核公示；村镇建设办公室负责审查是否有住宅设计图件等。

3.审核审批。联审通过后，乡镇人民政府（街道办事处）对建房户申请建房的具体位置、面积、层高等情况进行批前公示，批前公示时间不得少于10日，公示结束后由乡镇人民政府（街道办事处）对农村宅基地和建房（规划许可）进行审核批准，涉及税费的需由建房户缴纳相关税费后，乡镇人民政府（街道办事处）核发农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证（乡、村庄规划区内）、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（城镇建设用地范围内）。农村住房建设涉及建筑工程施工许可证办理按省有关规定执行。建设非低层农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也应委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。

4.定位放样。对经批准的宅基地，由乡镇人民政府（街道办事处）在收到建房村民放样申请之日起7个工作日内，及时牵头组织相关人员按照审批位置定位放样，经确认宅基地建房位置后方可开工建设。

5.施工到场。建房户房屋施工建设过程中相关人员应不定期到场进行检查，检查农村村民建房情况是否与审批内容相符。

6.验收到场。农户建房完工后，应持相关审批材料、已完工实测宗地图、房屋分户图纸到乡镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收，乡镇人民政府（街道办事处）农业综合服务中心或指定科室组织自然资源所、村镇建设办公室、到现场对建房情况进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求进行建房，并同时出具《规划核实确认书》和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

7.权属登记。农村村民建房完成经竣工验收合格后，建房户持相关审批、验收等资料，依法申请办理不动产登记。

（二）宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
    出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备。
    禁止借出租名义买卖宅基地。
    （三）符合建房条件的农村村民，经村集体经济组织同意，由当地自然资源所审核，报乡镇人民政府、街道办事处批准，可以调剂使用建房用地。调剂使用建房用地应符合以下条件：

1.调剂的建房用地必须是本村集体经济组织的集体土地；

2.调剂的建房用地必须是已依法登记发证的；

3.调入方必须是与调出方同为本村集体经济组织成员，并符合“一户一宅”和“法定面积”规定。

（四）以分家析产方式取得农村建房用地的，必须符合“一户一宅”和“法定面积”的规定，杜绝不合理分家析产。

分家析产方式取得的宅基地及住房，其合法用地面积应计入农村村民的宅基地使用面积，超出法定面积的不得办理产权转移登记手续。

房屋分家析产给非本村集体经济组织成员子女的，其子女已在其他村集体经济组织审批过宅基地的或享受过房改房、经济适用房、公租房以及集资房的，其宅基地使用权不得转移登记。

在城镇拆迁或旧村改造中，非本村集体经济组织子女不符合分家析产条件的可以凭原土地使用权证、分家契约和村集体经济组织证明，进行拆迁安置与建房申报。

（五）有下列情形之一的，经乡镇人民政府（街道办事处）批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：
    1.为乡镇（街道）和村公共设施和公益事业建设，需要使用该处土地的；
    2.农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；
    3.农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；
    4.被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房的，其中对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；
    5.宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡镇人民政府（街道办事处）同意延期使用的除外；
    6.不按照批准的用途使用宅基地的；
    7.法律、法规和政策规定的其他情形。
    依照上述第（一）项规定收回建房家庭户宅基地的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，或再行分配宅基地。
    禁止违法收回农村村民合法占有的宅基地。
    （六）退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。
    退出、收回的宅基地应当优先用于保障农村集体经济组织成员的建房需求；富余的土地可以按照有关规定进行复垦或用于建设农村公共服务设施、发展乡村产业等；涉及转为农村集体经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。

（七）法院处置涉及集体土地性质的农村房屋时，县自然资源和规划局应按照有关规定协助办理登记手续。

（八）属政府确定的地质灾害搬迁、下山脱贫或海岛迁移范围的农村村民，通过跨村购买、获赠等方式取得本行政区域内的合法住房，且原所在地无房或原建房用地落实处理政策后符合建房条件的，经土地所在村集体经济组织同意，报乡镇人民政府（街道办事处）批准，可以调剂使用其他村建房用地。

（九）严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户宅基地及住宅依法不予办理不动产登记。

六、建房管理

（一）严格农村村民建房全程监管。按照“谁审批谁负责”和“治管并重，即治即管”的要求，乡镇人民政府（街道办事处）要进一步健全农村村民建房审批管理共同责任机制，严格落实农村村民建房“四到场”制度，做到“审批踏勘到场、建筑放样到场、施工过程到场、竣工验收到场”。“四到场”全程监管执行情况，应由乡镇人民政府（街道办事处）依据岗位职责分别按户建档，相关责任人必须到场并签字，做到关卡前移、服务在先，杜绝未批先建、少批多建、加层加高、移位建设等违法违规现象。
    （二）农村村民建房以家庭人口数安排建房的，立地式住宅层数原则上不超过三层，檐口高度不超过11.5米，建筑总高度不超过14.5米。

（三）村集体经济组织应当按照“依法、民主、公开”的原则，加强村民建房日常管理。

1.根据本办法制定《村股份经济合作宅基地和建房管理章程》；

2.做好建房家庭户的认定，核定家庭人口；

3.公开村庄规划、国土空间规划和建房用地安排计划；

4.做好宅基地建房申请审核工作，定期讨论村民建房申请；

5.及时发现和制止违法建设行为，并向乡镇人民政府（街道办事处）或相关部门报告；

6.做好建房用地收回、分配、调剂工作；

7.调处本村集体经济组织内建房用地和房屋权属纠纷。

（四）村集体经济组织可根据本村实际情况，制定宅基地级差排基方案和有偿退出机制。级差排基方案和有偿退出机制须经村民代表大会三分之二以上成员表决通过，并报乡镇人民政府（街道办事处）备案。宅基地有偿使用的收益归村集体经济组织所有，主要用于本村公益事业。

1.级差排基。村民委员会根据土地的区位级差条件，安排宅基地，有偿分配给符合建房条件的村民使用，在符合宅基地申请条件的村民内实行竞价选位。

2.有偿退出。对村民主动放弃宅基地使用权或符合分户条件而不分户的，村集体经济组织可以实物或货币的形式进行补偿。城镇居民退出在农村原有宅基地的，村集体经济组织也应当给予补偿。

保留进城镇落户农民合法拥有的宅基地使用权和房屋所有权，鼓励其自愿有偿退出，对已达到本办法规定的用地面积限额标准的进城落户农民及其落户后出生的子女不再享有新的宅基地分配权。

（五）乡镇人民政府（街道办事处）应将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案，及时将审批材料报县农业农村局、县自然资源和规划局、县住建局备案。

（六）县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县综合行政执法局等部门与属地乡镇人民政府（街道办事处）要加强配合协作，依法做好农村村民建房的监督管理，并做好职责范围内政策解释和业务指导工作。
    （七）乡镇人民政府（街道办事处）、村要落实专人负责，开展农村村民建房的日常巡查。村集体经济组织或村民委员会发现农村村民有违法建设行为的，应当劝阻，劝阻无效的立即向乡镇人民政府（街道办事处）报告，并协助配合查处违法建设行为。网格长、专职网格员和兼职网格员应当协助开展农村住房建设日常巡查。要加强政策宣传，引导群众自主参与并监督农村宅基地和建房管理工作。
    （八）建房村民应当与建筑施工企业或者农村建筑工匠订立农村住房建设施工合同，在定位放线前报送乡镇人民政府（街道办事处）备案。
    （九）建房村民应当在施工现场显著位置放置乡镇人民政府（街道办事处）制作的公示牌。公示牌内容包括户主姓名、建房位置、四至范围、用地面积、建筑面积、层数、檐口高度、建筑总高度、房屋结构、屋面色彩、外墙色彩、建筑施工企业或者农村建筑工匠、批准时间、举报电话等内容。

（十）建筑施工企业或者农村建筑工匠不得为未取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可的建房农村村民提供施工服务。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责，应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。建筑施工企业或者农村建筑工匠不得偷工减料以及使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备，对建房农村村民要求使用的，应当劝阻、拒绝。鼓励建筑施工企业、农村建筑工匠为职工和有关人员购买建筑施工意外伤害保险。
    （十一）有下列情形之一的，经有权机关批准，可以撤销宅基地批准书和乡村建设规划许可证，并将决定送达当事人和利害关系人：
    1.不具备申请宅基地和农村建房资格条件的；
    2.超越法定职权批准用地的；
    3.未按照国土空间规划、村庄规划确定的用途批准用地的；
    4.采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗、贿赂手段获得批准文件的；
    5.其他不符合法律法规规定的情形。

（十二）宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。

七、法律责任

（一）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由相关单位按照法律、法规有关规定处置。

超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（二）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由相关单位按照法律、法规有关规定处置。

未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由相关单位按照法律、法规有关规定处置。

（三）国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予党纪政务处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（四）单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究相关责任。

八、附则

（一）使用国有划拨建设用地的农村村民建房参照本办法规定执行。  

（二）本办法自2024年3月1日实施。县政府及有关部门原有文件与本办法相抵触的，以本办法为准。《关于印发三门县农村村民建房管理办法（试行）的通知》（三政发〔2016〕45号）文件同时废止。

 三政规〔2023〕17号 关于印发三门县农村宅基地和建房管理办法（试行）的通知.doc