关于公开征求《三门县农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）》

意见的公告

为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》《浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点的实施意见》等文件精神。县自然资源和规划局起草了《三门县农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）》。

现将征求意见稿全文公布，征求社会各界意见，如有修改意见和建议。因项目紧急，缩短征集时间，请于2023年4月3日前以电话或电子邮件等方式反馈至县自然资源和规划局。

联系单位：三门县自然资源和规划局，联系地址：三门县湫水大道8号，邮编：317100

联系人：付斌，电话：13905861412，邮箱：185757834@qq.com

附件：《三门县农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）》

                    三门县自然资源和规划局

                           2023年3月23日

三门县农村集体经营性建设用地入市

管理办法

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条【依据】  为规范我县农村集体经营性建设用地入市工作，切实保障农民合法权益，节约集约利用土地，构建城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》《浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点的实施意见》等文件精神，借鉴省内相关试点县成功经验，结合实际，制定本办法。

 第二条【适用范围和概念】  本办法适用于三门县行政区域范围内的农村集体经营性建设用地入市行为及其监督管理。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等有偿方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。

第三条【入市原则】  农村集体经营性建设用地入市，应遵循依法依规、平等自愿、公平公正、诚实信用、节约集约的原则。

第四条【土地使用者范围】  中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权，并按照法律法规和合同约定进行开发、利用和经营。

第五条【职能分工】  自然资源和规划局负责全县农村集体经营性建设用地入市管理、监督和指导工作，在试点工作的基础上会同其他部门制定县农村集体经营性建设用地入市实施方案、管理办法。会同县公共资源交易中心具体实施集体经营性建设用地招标拍卖挂牌工作，建立城乡统一的建设用地交易平台，确认交易结果。

县发改局、县经信局、县商务局、县文广旅体局依据职责负责制定鼓励支持和限制禁止类产业清单和准入标准。

市生态环境局三门分局负责制定生态环境保护相关要求。

县财政局、县自然资源和规划局负责土地增值收益分配机制的制定和监督管理工作。

县农业农村局负责土地增值收益在农村集体经济组织内部分配机制的制定和监管工作，负责制定入市的集体民主决策机制。

县农业农村局、县市场监督管理局负责做好入市实施主体的法人资格指导工作。

县建设局负责入市土地上的建设安全和质量管理工作。

县金融工作中心负责入市土地的抵押融资和金融服务体系建设等。

各乡镇（街道）应充分发挥指导、监督管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体相关活动依法依规进行。监督和指导集体集体经济组织切实履行民主程序，完成本乡镇农村集体经营性建设用地入市项目初审。指导土地整治开发工作。监督检查集体经营性建设用地增值分配和使用工作。

其他相关部门根据各自职能，共同参与做好农村集体经营性建设用地入市的监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第二章  一般规定

第六条【入市主体】  农村集体经营性建设用地入市主体是行使农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。在入市前，土地所属村（乡镇、街道、组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码程序。

其中，属于村农民集体所有的，由村（股份）经济合作社实施入市；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织实施入市，尚未取得法人资格的，在自愿基础上，村内各该农村集体经济组织可委托所在村（股份）经济合作社实施入市，并就委托事项明确各方权利义务；属于乡镇（街道）农民集体所有的，可委托乡镇资产经营公司等乡镇全资公司实施入市。

第七条【存量优先】  依法取得、符合规划和用途管制规则的存量农村集体经营性建设用地，处理好现有土地和建（构）筑物产权关系后，可按照本指引有关规定申请入市。对历史形成的零星分散的存量建设用地，依据规划统一开展农村土地综合整治，完善基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，可按照新的国土空间规划编制规划条件调整入市。

本条所指的存量建设用地还包括国家批准试点前已经完成农转用但尚未办理供地手续的地块。

第八条【入市条件】  符合以下条件的集体经营性建设用地方可入市：

（一）国土空间规划确定为工业、仓储、商服、住宅（保障性租赁住房）、公共管理与公共服务、公用设施等用途；

（二）产权明晰，安置补偿落实到位，已依法办理集体土地所有权登记；

（三）地块内无建（构）筑物，规划允许保留的除外；

（四）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件；

（五）未被司法机关查封或行政机关限制。

第九条【入市方式】  农村集体经营性建设用地入市的方式包括出让和出租。

集体经营性建设用地出让，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向集体土地所有权人支付出让金的行为。

集体经营性建设用地出租，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地出租给土地使用者使用，由使用者与集体土地所有权人签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

第十条【有偿使用方式】  农村集体经营性建设用地入市的有偿使用方式，主要包括协议、招标、拍卖和挂牌出让。原则上采用招标、拍卖和挂牌出让形式交易。以协议方式入市的，入市主体应委托县自然资源和规划局参照国有建设用地使用权协议出让的相关规定办理。为落实乡村振兴，壮大集体经济，实施产业项目，入市主体申请自主开发拟入市土地的，可以协议方式出让。

第十一条【最高使用年限】  以出让、出租方式入市的，集体经营性建设用地使用权最高年限，不得超过法律规定的同类用土地出让最高年期，即居住用地（保障性租赁住房）七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或其他用地五十年。

第十二条【产业要求】  农村集体经营性建设用地入市应符合国家、省、市和属地县（市、区）产业政策和生态环境保护等要求，通过农村集体经营性建设用地入市的工业用地原则上用于保障农副产品加工流通及相关产业项目；商业用地可用于商务金融、电子商务、娱乐康养、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目；可探索利用农村集体经营性建设用地入市建设保障性租赁住房以及营利性的养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育等项目。

农村集体营性建设用地不得用于商品住宅、别墅、公寓、私人会馆等经营性房地产开发。

第十三条【集体土地所有权调换】  零星地块（包括插花地）涉及不同集体经济组织，位于同一极差的，允许以地换地调换土地所有权；涉及不同级差的，可采用货币补差等方式调换所有权。无法以地换地调换所有权的，可采用纯货币补偿方式调换所有权，调出土地方可以参照被征地农民纳入社会养老保障体系,社会风险保障金由调出土地方承担。土地所有权调换应按以下程序办理：

    （一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，双方签订调换土地协议；

    （二）调换土地所有权的相关事项需经所属乡镇人民政府批准；涉及跨乡镇调换的，需分别经所属乡镇人民政府批准；

（三）集体经济组织提供调换土地协议、会议决议、乡镇人民政府批准文件等资料，向县自然资源和规划局申请所有权变更登记。

第三章  入市程序

第十四条【编制计划】  编制年度土地供应计划时，应将农村集体经营性建设用地入市一并纳入年度建设用地供应计划，统筹安排入市规模、结构和时序。

第十五条【前期工作】  入市主体可自行或委托土地储备机构、其他机构对拟入市的农村集体经营性建设用地进行拆迁安置、场地平整、基础设施建设，开展宗地勘测定界等前期工作。

涉及用途变更为住宅和公共管理与公共服务用地的，应当依法在用途变更前按照土壤污染防治有关规定进行土壤污染状况调查。

存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得进入入市程序。

第十六条【民主决策】  农村集体经营性建设用地入市应严格执行《浙江省村级组织工作规则》，严格落实村级重大事项“五议两公开”制度。入市主体提出的入市动议、入市方案、委托事项、资金使用、收益分配等应依法在本集体内部履行民主决策程序。农村集体经营性建设用地属乡（镇、街道）集体经济组织的，入市事项须经乡（镇、街道）党政联席会议集体研究决定。入市宗地出让、出租等信息及成交价格、前期费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示、公开。

第十七条【提出申请】  入市地块完成土地前期开发形成“净地”后，入市主体应向县自然资源和规划局提出入市申请。入市申请应当包括拟入市宗地位置、面积、规划用途、前期开发情况、地上附着物等基本情况，并附村民代表或成员的表决书或相关会议纪要等相关材料。入市地块所在的乡镇人民政府（街道办事处）做好相关配合工作。

第十八条【提出规划条件】  县自然资源和规划局收到入市申请后，对符合国土空间规划要求的，应当依照相关法律法规及时提出规划条件，明确拟入市地块的土地界址、面积、用途和开发强度等，并会同相关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第十九条【确定起始价】  入市主体应当委托有资质的土地估价机构对拟入市地块进行地价评估，在县自然资源和规划局指导下，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定入市起始价和底价。入市主体也可交由县自然资源和规划局委托有资质的土地评估机构进行地价评估。评估报告须按规定进行备案。

土地出让（出租）底价不得低于所在级别基准地价的80％，且不得低于土地取得各项成本费用之和。

第二十条【制定方案】  入市主体应当依据拟入市地块的规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案，明确入市宗地位置、面积、权属、土地用途、规划条件、产业准入、开竣工时间和控制指标、入市方式、使用年限、入市起始价和底价、收益分配等要求。入市方案可委托属地土地交易机构编制。

第二十一条【入市方案表决】  入市方案须经本农村集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，形成入市决议，并按规定进行公示，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据。属乡镇集体经济组织所有的，入市方案须经乡镇党政联席会议集体研究决定。

第二十二条【入市核对】  入市主体应当根据入市方案形成书面意见，在实施入市交易前不少于10个工作日报县人民政府。县人民政府应组织自然资源和规划局牵头，会同发展改革、财政、经信、农业农村、住建、生态环境等部门，对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、生态环境保护、产业准入要求等内容进行审查，并在收到方案后5个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照县人民政府的意见进行修改；县人民政府核对后出具入市核准书。

第二十三条【入市交易】  农村集体经营性建设用地使用权入市方式、程序、规则，采用与国有建设用地相同的方式进行。入市交易纳入全省统一的建设用地使用权交易管理平台，参照国有建设用地使用权出让网上交易规则进行。入市主体应委托县自然资源和规划局在浙江省自然资源网上交易系统、土地有形市场等发布交易公告。

农村集体经营性建设用地入市设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组(不少于5人)，于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由受委托的县自然资源和规划局、出让人与竞得人签订成交确认书。交易结果应及时公布，接受社会和群众监督。

土地成交后，交易结果除参照国有建设用地使用权出让的相关规定公示外，还应当在按照农村集体资产管理的有关要求进行公示，接受社会和群众监督。

第二十四条【签订合同】  土地交易结束之日起20个工作日内，入市主体和竞得人（中标人）应当按照成交确认书的约定签订农村集体经营性建设用地使用权出让或租赁合同。入市合同须载明土地所有权人、土地使用权人、土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工、竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报县自然资源和规划局备案。县自然资源和规划局应及时将合同信息录入浙江省建设用地供应动态监管系统。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。在合同签订后，受让方可向县自然资源和规划局领取建设用地规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。

交易双方应当使用自然资源部、国家市场监管总局制定的示范合同和三方监管协议。

第二十五条【三方监管协议】入市地块有相关产业要求的，出让人、受让人、市（县）人民政府应签订三方监管协议。

第二十六条【登记服务】  集体经营性建设用地使用权交易方应当按照约定及时支付农村集体经营性建设用地出让（出租）价款，并依法缴纳相关税费和土地增值收益调节金，对农村集体经营性建设用地使用权以及依法利用农村集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让合同另有约定的除外。

第二十七条【二级市场】  通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出租、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。具体参照同类用途的国有建设用地使用权有关规定执行，法律法规另有规定或者合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和合同的相关约定。以租赁方式入市的，土地租赁期限一般不低于5年，但最高不超过20年，具体租赁期限由租赁合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

第二十八条【抵押融资】  以出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市的农村集体经营性建设用地使用权，可以设立抵押权。银行业等金融机构可作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还抵押权人债务。贷款到期后抵押人未清偿债务或出现约定的实现抵押权的情形，抵押权人对该宗土地使用权有优先处置和受偿权。

第四章 开发利用管理

第二十九条【开发建设】  集体经营性建设用地使用权人，应按照法律法规有关规定和入市合同确定的规划条件、产业准入、生态环境保护要求、开发期限及其他土地使用条件开发利用土地。

第三十条【改变规划条件】  经依法批准改变土地用途等规划条件要求的，由土地使用权人与土地所有权人签订入市补充合同，补缴相关价款，依法缴纳有关税费和土地增值收益调节金后，办理不动产变更登记。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十一条【续期规定】  农村集体经营性建设用地使用权期限届满的，按入市合同的约定办理，法律法规另有规定的按规定办理。

第三十二条【提前收回】  土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，不得提前收回，法律法规另有规定、合同另有约定除外。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理，给予土地使用权人合理补偿。

农村集体经营性建设用地被依法征收为国有土地的，农村集体经营性建设用地使用权一并收回，并依法予以相应补偿。

第三十三条【监管机制】  县自然资源规划、发改、经信、建设、环保等相关主管部门和乡镇（街道、园区）按各自职责加强对集体经营性建设用地的开发利用监管，督促集体经营性建设用地使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。

签订三门县产业项目用地履约协议的，由政府有关部门及乡镇（街道、园区）按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。

第三十四条【自然资源主管部门监管责任】  县自然资源和规划局应加强农村集体经营性建设用地开发利用的动态巡查，督促土地使用权人按照入市合同和开发协议约定及时开发利用。农村集体经营性建设用地涉嫌土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》的有关规定依法处置。

第三十五条【乡镇监管责任】  属地乡镇人民政府（街道办事处）应当积极配合自然资源主管部门加强对辖区内农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促使用权人依法依规使用土地。

第三十六条【集体经济组织责任】  农村集体经济组织应积极配合政府相关部门督促使用权人按照入市合同和开发协议约定开发利用土地，发现存在违法违规使用的，应当及时报告县自然资源和规划局以及乡镇政府（街道办事处）。

第五章 附则

第三十七条【收益管理】  农村集体经营性建设用地入市增值收益的征收、入库、使用管理另行制定。

第三十八条【解释】  本办法由县自然资源和规划局负责解释。

第三十九条【试行日期】 本办法自印发之日起试行，期限与三门县农村集体经营性建设用地入市试点期限一致。