关于公开征求《关于完善村留地开发管理的若干意见（征求意见稿）》意见的公告

为进一步加强村留地开发管理工作，解决村留地设置标准不一、具体安排突破标准等历史遗留问题、规范土地市场秩序、维护村集体权益，根据《浙江省农村集体资产管理条例》《台州市人民政府办公室关于加强市区村留地开发管理的意见》（台政办发[2015]89号）等文件精神以及县政府工作部署，我局起草了《关于完善村留地开发管理的若干意见（征求意见稿）》。现将征求意见稿全文公布，征求社会各界意见，如有修改意见和建议。因时间紧急，缩短征集时间，请于2020年9月23日前以电话或电子邮件等方式反馈至县自然资源和规划局。

联系人：何超，电话：83332649，邮箱：28949571@qq.com

附件：关于完善村留地开发管理的若干意见（征求意见稿）

                三门县自然资源和规划局

                              2020年9月11日

关于完善村留地开发管理的若干意见

（征求意见稿）

为进一步加强村留地开发管理，规范土地市场秩序，维护村集体权益，切实解决村留地开发管理存在的实际问题，根据《浙江省农村集体资产管理条例》和《台州市人民政府办公室关于加强市区村留地开发管理的意见》（台政办发[2015]89号）等文件精神，结合我县执行《关于加强农村留用地开发利用管理工作的若干意见》（三县委[2004]18号）、《三门县农村留用地开发利用管理实施办法》（三政发[2006]58号）等政策文件的落实情况，特制定本意见。

一、严格村留地指标核定

(一)本意见所称村留地是指2002年12月3日《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》（浙政发[2002]27号）发布后，因国家建设需要（不包括本集体经济组织建设项目）征收农村集体土地，按一定比例核定给被征地村的安置留地。自浙政发[2002]27号发布后至《浙江省农村集体资产管理条例》施行前，村留地核定面积以征收城市、镇、乡规划区范围内的农村集体农用地面积为基数。《浙江省农村集体资产管理条例》施行后，村留地核定面积以依法征收农村集体土地面积为基数。

县政府或其设立的园区管委会已就收回国有养殖滩涂使用权作出留地安置意见，以及征地时点虽然发生在2002年12月3日之前，但县政府在村留地政策实施后已经作出同意留地安置的，可享受留地安置政策。

（二）征地时点发生在2014年 9月24日即《三门县人民政府办公室关于公布县政府及县政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》（三政办发[2014]88号）施行之日前的核定面积比例不得超过同期基数的15%，征地时点发生在2014年9月24日之后的核定面积比例不得超过同期基数的10%。

（三）本意见施行前，未开发待核定的村留地，由属地乡镇政府（街道办事处）以行政村为单位，依据原始征地协议或财务结算凭证，对照村留地安置标准完成核定工作，核定结果应当明确村留地位置、面积和规划用途。审核中涉及园区或重点工程的，由所在园区管委会或重点工程指挥部提供相关证明材料，需要历年土地农转用、征收数据的由县自然资源和规划部门提供有关报批材料。原留地安置地块已全部用于村方自建项目的，不再核定村留地安置面积。已经部分办理供地手续的村留地，属地乡镇政府（街道办事处）在出具审核结果时相应核减。

县自然资源和规划部门依据乡镇政府（街道办事处）出具的被征地村留地审核结果，办理村留地项目供地手续。

（四）新征收土地涉及留地安置的，在符合国土空间规划的前提下，安置村留地应当严格按照6﹕4的比例分别用于二产和三产，确属无法落位或具备调整留地规划用途条件的，可按3亩二产留地置换1亩三产留地相互折抵。征收土地补偿安置方案应当载明村留地的位置、面积和规划用途，建立台帐管理。村留地面积较小或目前无法落位的，可以采用货币化方式处置，也可以采用挂帐方式，不予明确位置。

前述三产特指土地用途为《土地利用现状分类》（GB/T 2010-2017）中商服用地和住宅用地的经营性项目,除此之外的三产视作二产予以留地安置。

二、完善村留地利用方式

（五）村留地项目可采取村方自主开发、委托政府公开出让、政府统筹开发或留用地货币化处置。具体方式的选择应经本集体经济组织成员大会或者成员大会授权的成员代表大会应到成员三分之二以上通过，报属地乡镇政府（街道办事处）审核并报县政府批准。
　　（六）村级集体经济组织选择村方自主开发的村留地项目，在符合国土空间规划或可优化调整规划布局的前提下，可用于村集体公共设施、公益事业建设和符合“一户一宅”要求的村民住宅建设，以及开发建造商场、超市、餐饮、旅馆、农贸市场等各类商服业和标准厂房建设。其中公共设施、公益事业项目以行政划拨或集体使用方式办理供地手续；经营性项目以协议出让方式办理供地手续。村级集体经济组织持有的村留地物业，划拨决定书或土地出让合同应当载明村留地物业不得分割转让和销售。

村留地以统建、联建方式自建自用村（居）民公寓式住宅安置项目，应一次性分配给安置的村（居）民。但对一次性分配完毕确有困难且未分配套房数不足总套房数15%或者不大于30套的，经乡镇政府（街道办事处）审核同意后，用地报批时可将未分配套房数挂靠到村级集体经济组织。待项目竣工后，村集体经济组织向不动产登记机构申请办理首次登记，作为自建自用的住房依据供地审批时核定的安置名单办理不动产权登记；挂靠到村级集体经济组织名下的住房，因本村（居）拆迁安置和无房户、困难户安置需要的，由基层农业农村部门按农村建房审批规定审查通过后报乡镇政府（街道办事处）核准，不动产登记机构参照自建自用住房办理不动产权登记。

（七）村级集体经济组织选择委托政府公开出让的村留地项目，由属地乡镇政府（街道办事处）根据村留地项目的具体情况，在具备土地出让条件后，以函告形式向县自然资源和规划局提出村留地出让要求，经县自然资源和规划局审核后报县政府同意。

委托政府公开出让的村留地，允许村方（村民）以作价回购方式留有一定比例的物业，涉及的回购价格一般不得低于级别基准地价与同期区域平均建造成本之和，具体回购价格由县土地出让领导小组集体研究确定。村级集体经济组织回购的非住宅物业必须自持经营或出租，以保障被征地村集体经济组织的长期收益；回购的住宅物业仅限于村（居）民拆迁安置和无房户、困难户安置需要，具体安置名单须经公示并报乡镇政府（街道办事处）审核通过，并据此由安置户与开发商直接签订商品房买卖合同。

村留地公开出让设定回购自持或安置物业的，需在土地使用权出让成交后与受让人签订回购协议，协议条款应包括回购的建筑面积、用途、价格、位置、交房时间、具体建设要求、回购部分土地房产抵押融资限制以及违约责任等，其回购协议文本列入土地使用权招标拍卖挂牌出让文件。

严禁村集体与潜在购买人私下签订物业回购协议，扰乱房地产市场秩序，损害村集体经济组织利益。

（八）乡镇政府（街道办事处）认为需统筹开发的村留地项目，由乡镇政府（街道办事处）负责协调，统筹村留地指标，统一开发建设。统筹开发的村留地项目符合行政划拨或协议出让方式供地的，可委托县政府指定的国有公司进行开发建设。各村级集体经济组织按各自村留地份额实行按份共有，各自承担相应的开发建设资金，并获取相应比例的物业产权。国有公司负责项目的开发建设和建成后的运营管理，并承担相应的权利和义务。

允许经济薄弱村通过签订委托开发协议约定转移部分物业产权的形式抵扣开发建设资金，在统筹开发的村留地项目竣工后，补办协议出让手续，转让给受托开发的代建单位。

（九）村级集体经济组织选择“留用地货币化处置”的村留地项目，由属地乡镇政府（街道办事处）或园区管委会负责政策处理，补偿方案需报县政府研究同意。以货币补偿方式处置到位的留用地统一纳入政府储备，按城乡规划确定的土地用途公开招标、拍卖或挂牌出让。
    三、加强税费收缴和出让收支管理

（十）采用行政划拨方式供给村方自主开发的村留地项目，征地补偿及场地平整等前期费用、耕地开垦费、耕地占用税以及社会保障风险准备金等费用由村集体经济组织承担。其中涉及的征地补偿和场地平整等前期费用由属地乡镇政府（街道办事处）或园区管委会垫付的，具体操作时以属地乡镇政府（街道办事处）或园区管委会出具的结算证明作为支付凭据。涉及的社会保障风险准备金由县人力资源和社会保障局按征地时点财政实际社保补贴资金按实结算，由村集体经济组织足额缴入财政专户。

村留地用于建造村民自建自用公寓式住宅涉及的相关税费按农村村民建房标准执行。

（十一）采用出让方式供地的村留地项目，土地出让收入属政府财政性资金，出让收支全额纳入地方政府基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排；不得以任何理由进行减免、缓缴或者变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有建设用地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或其成员。

（十二）村留地项目在国有建设用地使用权受让人足额缴纳土地出让金（包括违约金）后，由所属乡镇政府（街道办事处）提出申请进行结算。村留地项目土地出让金（不含违约金）在扣除按规定应缴纳的税费和计提的专项资金后，其余额归村级集体经济组织所有，用于该村级集体经济组织的基础设施建设、补助被征地农民社会保障等支出。资金拨付须严格遵守财政预算管理制度和国库集中支付的工作要求。

四、强化村留地开发建设监管

（十三）村留地项目的开发建设应严格按照规范执行，县自然资源和规划局、建设局、综合行政执法局应严格做好村留地项目的方案设计审查、施工许可等工作，非住宅项目严禁出现类住宅户型的设计，对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。

（十四）村集体自主开发的留地安置项目应加强招投标管理，规范建设招投标行为。村集体经济组织须成立项目建设监督管理小组，负责项目建设相关事宜，成员人数控制在5至7人，成员名单报属地乡镇政府（街道办事处）审核。针对村集体自主开发留地安置项目的建设资金组成不同，分别选择不同的招标方式：

1.建设资金全部由村（居）民安置户全额自行集资的，按照省住建厅《关于进一步加强房屋建筑和市政基础设施工程项目招标投标行政监督管理工作的指导意见》（浙建〔2014〕9号）中关于“全部使用非国有资金投资的项目招标人可以自主决定发包方式，自主决定是否进入公共资源交易中心交易，并自主组织交易活动；非国有资金控股或者占主导地位的项目招标人可以在公共资源交易中心进行公开招标或邀请招标”的规定执行，自主决定发包方式时须80%以上安置户同意。

2.建设资金除了部分由安置户集资外，其余部分由村级集体经济组织资金构成的，须在公共资源交易中心进行公开招标，但满足以下条件的可实行邀请招标：

（1）村（居）集体资金所占总投资额度不得超过20%；

（2）村（居）集体所有的建筑面积占总建筑面积（不包括地下室）不得超过20%；

（3）应组织80%以上的安置户召开代表大会，所作决定应当经到会人员的过半数同意；

（4）经村（居）民代表大会表决通过。

村集体自主开发留地安置项目的建设采用邀请招标方式的，具体邀请招投标方案由属地乡镇政府（街道办事处）牵头，会同县建设局、县公共资源交易中心共同研究确定。

属地乡镇政府（街道办事处）要对代建合同（包括补充合同）内容加强审查。代建单位可以按照规定收取代建管理费。如需代建单位垫资的，垫资利息由村集体与代建单位协商确定，但不得超过国家规定标准。除此之外，代建单位不得以任何形式或名义向委托业主收取其他费用。

为了加强服务，减轻农民负担，在公共资源交易中心进行公开招标或邀请招标的村集体自主开发建设项目所需费用予以免收。

（十五）村留地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过“以租代售”形式变相转让留用地项目。

县建设局、县综合行政执法局应对村留地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管，会同相关部门对违规销售（或转让）、以租代售等行为依法进行查处。

（十六）村留地不得用于村级集体经济组织开发村留地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。如村留地项目确需实施抵押，必须在村级集体经济组织范围内进行公告，经本意见第（五）条规定的程序批准，并在属地乡镇政府（街道办事处）监管下实施。抵押所得价款应全部用于村留地项目建设，不得用于其他建设和投资。

（十七）村级集体经济组织按本办法规定自持的物业在办理产权登记时，应当在不动产权利证书中注明“属村留地项目，不得分割和转让”。

五、附则

（十八）国家和省、市对村留地政策有新规定的，按国家和省、市的规定执行。

（十九）本意见自发布之日起施行。此前出台的县内有关村留地政策与本意见不一致的，以本意见为准。