关于印发三门县城镇低效用地再开发工作

实施意见的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《三门县城镇低效用地再开发工作实施意见》已经十六届县政府第三次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

                                   三门县人民政府办公室

                              2017年7月7日

三门县城镇低效用地再开发工作实施意见

为深入贯彻落实节约集约用地政策，进一步推动我县城镇低效用地再开发工作，根据《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省国土资源厅关于进一步加强“三改一拆”拆后土地利用工作的通知》（浙土资发〔2016〕30号）和《台州市人民政府关于优化工业用地配置促进民营经济发展的若干意见》（台政办发〔2016〕15号）等文件精神，结合我县实际，特制定如下实施意见。

一、城镇低效用地再开发的实施范围

城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造的土地。列入再开发范围的城镇低效用地，应当同时符合土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围，产权清晰，权属合法。主要包括：

（一）在城镇建设扩展过程中，逐步形成的布局散乱、用途不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇建设用地。

（二）不符合规划用途、需要实施“退二进三”的厂矿用地，不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，属于国家和省规定的禁止类、淘汰类厂矿用地，利用强度、投入产出水平明显低于建设用地控制标准的厂矿用地，产业落后、企业经营困难需要退出的厂矿用地。

（三）空置闲置、布局散乱、配套设施落后、不符合规划和消防要求、房屋质量存在安全隐患的城中村和旧村庄用地，城乡规划确定的属于需要实施搬迁的村庄用地。

（四）历史遗留用地等其他经认定符合低效用地条件的建设用地。

二、城镇低效用地再开发前期工作

（一）编制年度实施计划

各乡镇人民政府（街道办事处）和园区管委会根据再开发专项规划和城镇低效用地数据库，编制年度实施计划，确定年度改造开发的目标任务、规模地块、开发强度、利用方向、时序安排等，确保再开发工作有序推进。年度实施计划报县政府批准后实施，年度实施计划可以根据实际情况适时调整。

纳入城镇低效用地数据库的地块，方可进行再开发。对拟调整纳入再开发的地块，各乡镇人民政府（街道办事处）、园区管委会要通过城镇低效用地调查数据年度变更，确保地块在实施再开发前更新入库。

（二）制定具体地块再开发方案

具体地块再开发方案由实施主体提交。再开发实施主体可委托规划设计单位编制再开发地块改造方案，再开发地块改造方案应当包含土地利用现状、开发利用方向、改造提升目标、总平面布置图、联合开发协议书、市场主体土地收购协议书、资金筹措落实情况等内容。

三、城镇低效用地再开发利用模式

（一）政府主导再开发

列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商服、商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施建设的地块，应由政府收回或收购土地使用权后实施再开发。

（二）市场主导再开发

对已取得合法用地手续并纳入城镇低效用地数据库的低效用地，原划拨决定书有规定或土地出让合同有约定的，按照规定或约定办理，没有规定、约定的，在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，鼓励市场主体采取以下方式进行再开发：

1.土地使用权人自行实施再开发。鼓励土地使用权人自行改造再开发。对工业项目新建、扩建、改建建筑设施并提高容积率且仍用于工业生产的，免缴增加部分的土地出让金和城市基础设施配套费。在工业项目竣工后，达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）规定的投资强度标准的，由县经信部门出具认定意见，按相关政策给予技改贴息补助。

2.土地使用权人联合实施工业用地再开发。同一低效用地区片内的土地使用权人申请联合改造再开发的，可打破权属界限置换土地，合理调整布局，统一规划，由产权人拟定改造方案后联合提出申请。

土地使用权人之间等面积或超面积置换土地，对置换后土地面积超出原土地面积10%以内且不大于1亩的，视作非交易性过户。涉及出让终止期不一致的，可按出让终止期最长一宗土地重新确定出让年限，补交差额年限土地出让金。免缴容积率增加部分的土地出让金和城市基础设施配套费。在工业项目竣工后，达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）规定的投资强度标准的，由县经信部门出具认定意见，按产权过户交易额6%给予买方奖励，并按相关政策给予技改贴息补助。

3.市场主体参与工业用地再开发。

鼓励、引导和规范市场主体参与城镇低效工业用地再开发，调动市场主体参与改造开发积极性，对利用现有工业用地扩大生产性用房，或通过新建、扩建、改建多层标准厂房的，容积率提高部分，不再增收土地出让金，但建成后转让的除外。

允许市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），投资参与改造，市场主体与被收购的产权人分别签订收购协议，落实补偿政策，确保无权属争议。由市场主体制订联合改造方案后提出申请。

市场主体以转让方式取得土地使用权，办理不动产转移登记后，可按工业用途法定最高年限协议方式办理延期出让手续，补交差额年限土地出让金。在工业项目竣工后，达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）规定的投资强度标准的，由县经信部门出具认定意见，按产权过户交易额6%给予买方奖励，并按相关政策给予技改贴息补助。

多企业组成市场主体进行工业用地再开发的，竣工后允许各企业按土地使用权购买时约定的股份比例登记到市场主体名下，或按部分建筑物或按地块分割登记到各企业名下，每个单独分割地块应当符合建设用地控制指标。不再收取土地分割登记产生的地价差，城市基础设施配套费按现行政策收取。

4.小微企业园建设。

允许市场主体利用存量国有建设用地开发建设小微企业园。市场主体按分割转让产权方式开发建设的小微企业园，整宗土地面积需达到30亩以上，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，由市场主体拟订再开发方案后提出申请。

经批准建成后的小微企业园区，允许按产权分割方案以5亩土地为最小分割单元进行分割转让（每个单独分割地块应当符合城乡规划的要求）。全部建筑物拆除后重建的小微企业园区，允许按工业地产形式进行产权分割转让。容积率提高部分增收土地价款，不再收取土地分割转让产生的地价差，城市基础设施配套费按现行政策收取。

（三）村集体经济组织再开发

涉及存量集体建设用地的，在优先安排村民建房的前提下，可以由村集体经济组织自行再开发。对符合城乡规划、村庄规划和土地利用总体规划的农村集体拆后土地，在妥善处理农村集体经济组织、农民个人产权和利益关系基础上，可依照规定办理集体建设用地使用手续，充分调动集体经济组织参与拆后土地利用工作的积极性。

鼓励小面积零星建设用地，纳入农村土地综合整治项目拆旧区，获取城乡建设用地增减挂钩指标，进行挂钩项目集中再开发。

（四）临时改变用途和拆后土地利用

对工业企业利用已有存量国有土地和多余厂房、办公用房，兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售、医卫慈善、科教文体等服务业，在保持主体建筑不变的前提下，经建设规划、国土、环保、消防等相关部门同意临时改变用途的，可按规定缴纳国有土地收益金，保留工业用途不变。

对于近期无法确定利用方向或项目一时难以实施的拆后存量建设用地，可根据区域环境和现有条件，综合考虑近、远期规划和利益关系，采取建设停车场、体育运动设施、休闲广场、公园绿化、街道景观等功能性、公益性项目的方式进行充分利用，防止土地闲置。

四、妥善处置各类历史遗留用地

（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，由县国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见，由县政府依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》办理土地确权登记发证手续。

（二）用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程等公益性项目，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，可按存量建设用地上的违法行为进行处理。对符合土地利用总体规划以没收违法用地地上建（构）筑物并处罚款方式处置的，在罚款和没收地上建（构）筑物依法执行到位的前提下，可以认定为违法用地行为已消除，采取划拨或协议出让方式补办用地手续。其他违法用地的地上建（构）筑物原则上予以拆除。 

（三）用地行为发生在1987年1月1日至2006年8月31日之间的违法工业用地，对违法用地地上建（构）筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除，不再进行违法用地查处确认。对符合土地利用总体规划、城乡规划，以没收违法用地地上建（构）筑物并处罚款方式处置的违法用地，在罚款已执行到位、没收地上建（构）筑物已依法处置到位后，可按建设用地办理征收手续。在企业生产经营和税收缴纳正常（以税收部门意见为准）且符合产业政策、规划控制要求、建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，可按协议出让方式补办项目供地手续。

补办供地手续的项目在供地方案报县人民政府批准后，由受让方自行拆除地上违法建（构）筑物（地上建筑物符合规划控制等相关要求可以保留的除外），再签订《国有建设用地使用权出让合同》，办理不动产登记。

违法用地时点凭预交土地价款发票、用地协议（意向书）、违法用地处罚决定书、所在地乡镇（街道）或园区违法时间认定证明及其他相关证明材料，进行综合认定。 

补办项目是否符合产业政策、规划控制要求、建筑质量安全、消防安全、环保要求，以相关职能部门作出的行政许可或审查（备案）意见为准。

（四）用地行为发生在2006年9月1日之后的违法工业用地，以及其他不符合协议出让办理条件的违法工业用地，依照政策办理相关手续后，按公开出让方式办理供地手续。用地行为发生在2009年12月31日之前的工业用地，涉及保留的建（构）筑物回购或作价，按照相关规定执行。

五、城镇低效用地再开发供地方式 

（一）公开出让。符合以下情形之一的，以招拍挂公开出让方式供地：

1.规划用于商服、商品住宅等经营性房地产开发项目的城镇低效用地，以招拍挂方式公开出让供地。

2.已取得合法用地手续的，原划拨决定书或土地出让合同明确改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地。

3.其他应当依法实行招拍挂方式公开出让的国有建设用地。

（二）协议出让。符合以下情形之一的，可按协议出让方式办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）： 

1.已经纳入城镇低效用地单独批次完成报批且符合以协议出让方式处置历史遗留用地手续的再开发工业用地，包括再开发地块涉及“边角地、夹心地、插花地”等零星新增建设用地。零星新增建设用地累计面积不超过项目合并总面积的10%，或单幅地块不超过3亩且不超过开发项目总面积的，经申请可批准协议出让，纳入周边土地一并开发，土地出让金按评估确认价格收缴。

2.对城乡规划区内，符合产业政策但不符合现行规划用途、需要搬迁的工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，为原土地使用权人重新安排的工业用地。安排面积原则上与原用地面积相等，经县经信局确认的技术改造项目需要增加面积的，增加部分不得超过原用地面积的50%。

3.已取得合法用地手续的工业用地，原划拨决定书未明确规定或土地出让合同未明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂出让的。划拨土地使用权权益价格按出让土地使用权市场价格的60%确定。

4.有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的，可以申请征收为国有，并以协议出让方式供地，集体土地使用权价格按出让时国有土地使用权市场价格的60%确定。 

（三）划拨供地。规划用于城镇道路与交通设施用地、公用设施用地、环境设施用地、绿地与广场用地等符合《划拨用地目录》的城镇低效用地，可以采取划拨方式供地。 

（四）批准拨用。对符合城乡规划、村庄规划和土地利用总体规划的农村集体拆后土地，用于农村个人建房、村公共设施和公益事业（包括农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼、村庄道路等）、村集体企业（包括工业企业、标准厂房、乡村旅游、民宿等）建设的，允许以批准拨用方式供地，办理村级集体使用。其中村公共设施和公益事业项目由村民委员会提出申请，村集体企业由村经济合作社提出申请。

六、严格规范协议出让行为

（一）用地单位可根据批准的地块再开发改造方案向县规划部门核定用地范围和规划指标。用地红线范围内依法完成征收补偿安置后，用地单位向县国土资源部门申请办理协议出让手续。 

（二）再开发地块协议出让方案经县人民政府批准同意后，在《新三门》和县国土资源部门门户网站上公示。经公示无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》办理协议出让手续。公示时间不得少于5个工作日。

（三）再开发地块协议出让时补缴土地出让金的具体数额应委托2家以上有资质的评估单位进行评估。对调整出让年限涉及的补缴土地出让金，应按照《协议出让国有土地使用权规范》（试行）规定执行；对违法用地补办协议出让，按评估确认价格收缴土地出让金。

七、再开发审批程序

（一）项目申请

再开发地块实施主体根据具体地块再开发方案，向当地国土资源所（分局）提出申请，填写《三门县城镇低效用地具体地块再开发方案申请审批表》。

（二）再开发方案审批

1.所在地国土资源所（分局）对具体地块是否纳入专项规划和年度实施计划、是否纳入城镇低效用地数据库进行确认，符合条件的，报乡镇人民政府（街道办事处）或园区管委会审核；若涉及具体地块未纳入专项规划和年度实施计划，所在地乡镇人民政府（街道办事处）或园区管委会需出具说明并按要求及时申报更新数据库。

2.经乡镇人民政府（街道办事处）或园区管委会审核同意后，报县行政审批服务中心统一受理，由县行政审批服务中心及时组织县发改、经信、国土资源、环保、建设规划、消防等部门进行联合踏勘，各部门在联合踏勘后5个工作日内在审批表签署审查意见，总平面布置图确认后，报县人民政府审批同意，按项目建设报批程序办理立项审批、建设用地规划许可、水保、环评、供地等相关手续。涉及“边角地、夹心地、插花地”等零星地可以统一纳入再开发办理协议出让的，由县建设规划部门出具零星地单宗规划条件或再开发地块整宗规划条件。涉及农转用、征收的，启动用地报批工作；涉及违法用地（违法建筑）的，启动处理（处罚）工作。

（三）后续相关手续办理

1.协议出让方式实施再开发项目。

（1）由县发改（涉及市场主体再开发）、经信部门（涉及工业项目自行再开发）办理立项手续。

（2）县环保部门办理环境影响评价文件审批手续。

（3）县水利部门办理水保方案批准手续和占用水域审批手续。

（4）县建设规划部门办理建设用地规划许可手续，涉及保留建（构）筑物的，出具建筑质量安全鉴定报告的备案手续。

（5）县消防部门办理消防设计备案或审核手续。

（6）县财税部门办理完税或减免税凭证。

（7）供地方案报县政府批准后，县国土资源部门根据已批准的供地方案，注销原土地使用证、房屋所有权证或不动产权证。

（8）县国土资源部门按协议出让方式直接与原土地使用权人、联合产权人、市场主体签订土地出让合同。

（9）联合产权人或市场主体凭新土地出让合同、出让金缴付凭证等资料向县国土资源部门申请办理不动产首次登记，竣工后根据经批准的再开发方案、土地出让合同等相关资料分割办理不动产权证。

2.其他供地方式实施再开发项目，按照现行法律法规政策办理。

八、附则 

本实施意见自自发布日起施行。

附件：城镇低效用地具体地块再开发方案申请审批表

附件：

三门县城镇低效用地具体地块再开发方案申请审批表

单位：平方米

三政办发〔2017〕75号关于印发三门县城镇低效用地再开发工作实施意见的通知.doc